Financiamento e registro de imóveis em lados opostos

As dificuldades do Financiamento Imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis.

No Brasil, os trâmites político-administrativos transitam no âmbito da União, dos Estados e dos Municípios. Com isso, dada suas respectivas peculiaridades e competências, observa-se uma desigualdade na capacidade e agilidade de governança entre os entes federados. Essa desigualdade propende a gerar normas e regras administrativas, principalmente na esfera local, que dificultam ou impossibilitam a horizontalidade e unidade da gestão burocrática dos atos. Motivo pelo qual, muitas vezes, o termo burocracia é usado como sinônimo de ineficiência.

A prática da gestão burocrática é necessária para a segurança jurídica, administrativa, social e financeira do cidadão e da comunidade e está presente em nossa cultura desde o período colonial, conforme Pinto (2007) menciona em “Uma Análise Antropológica da Burocracia Estatal”. Danilo César Pinto, 2007 observou o sistema cartorário brasileiro que permanece parecido desde o Brasil colonial. São leis antigas aplicadas aos dias de hoje que sofreram adaptações em 1988 na Constituição Brasileira. Exemplo em seu artigo 236, dando tratamento igualitário aos Tabelionatos de Notas e aos Cartório de Registro, passando denominá-los de Serviços Notariais e de Registro. Essa prática teve como intuito desvincular um tabelionato a uma família (cartorio registro civil). O que poucos sabem, é que o Cartório é uma organização privada voltada para fins públicos e que existe uma autarquia publica que supervisiona aplicação da lei e normas pelos Cartórios.

O que muitos não sabem também, é que o banco só libera o valor do financiamento imobiliário após o registro da alienação fiduciária no cartório de Registro de Imóveis. Por esse motivo, o processo de financiamento de um imóvel acaba sendo moroso e burocrático.

Danilo Pinto (2007) aponta, por exemplo, as diversas etapas burocráticas envolvidas em um contrato de compra e venda de imóvel e a dificuldade para obter o registro em nome do novo proprietário, sendo que a fonte de validação do ATO entre as partes é o mesmo: O ESTADO. Isso demonstra a falta de integração das autarquias e o excesso de procedimentos para um ato de Compra e Venda de um bem que pode demorar no mínimo 25 dias de procedimentos burocráticos, podendo atingir incríveis anos em resoluções de regularizações documentais do mesmo Estado. Se analisarmos a venda de um automóvel por exemplo, acontece com muito mais facilidade nos dias de hoje, ocorrendo em alguns minutos e valores monetários semelhantes.

Fleury (2008), Diretor do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, relatou problemas quanto à burocracia nos registros de imóveis os quais tornavam os processos de empréstimos com garantias imobiliárias morosos e imprevisíveis. Pode-se afirmar que, decorridos quatorze anos, apesar do avanço digital, ainda há grande estagnação na efetividade da prestação do serviço.

Registro de Imóveis em São Paulo

No estado de São Paulo, temos o SAEC (Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado) que através da ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis), uma pessoa jurídica de direito privado sem fins lucrativos, organizada sob forma de serviço social autônomo, voltada a implantar em âmbito nacional o sistema de registro eletrônico de imóveis (SREI). Apesar de ser voltado ao Nacional, o serviço eletrônico disponível, ainda tem muito que evoluir em ATOS realizados eletronicamente. O Seu melhor desempenho é no Estado de São Paulo onde entrega todos os serviços disponíveis no site. Mas, existem diversas barreiras que ainda limitam seu funcionamento completo mesmo em São Paulo Capital, e o usuário acaba tendo que fazer o processo de registro do imóvel fisicamente no balcão do cartório. Podemos dar um exemplo se o usuário não tem um documento para o registro do ato também em digital com selo de validação do ICP-Brasil (Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira) ou assinatura das partes com o certificado digital, o processo não será aceito via eletrônico.

Quando parte para o processo físico no balcão do cartório de registro de imóveis, (18 Cartórios na capital) o usuário ainda depara com dezoito dinâmicas diferentes no processo registral. Isso significa que os Cartórios seguem as mesmas Leis e normas, mas podem aplicá-las da forma que bem entender. Alguns cartórios emitem as custas antecipadamente, outros cartórios emitem no final do registro, outros cartórios no meio e assim por diante. Imagina uma construtora fazer a gestão de 100 registros por mês com tantas dinâmicas e regras diferentes, essa construtora, dificilmente vai conseguir padronizar os atos necessários em Registro.
Por fim, Renan Cavalcante Magalhães, 2021 pag. 33, ressalta em sua tese, “(…) estamos em um momento em tudo que é feito pelos cidadãos de ser aqui-agora, em que não pode se esperar o desenrolar dos procedimentos como devem ser feitos, assim se entende o direito processual brasileiro (…)”. Renan, aponta diversos pontos positivos da ‘”desjudicialização” passando seus atos para as serventias extrajudiciais que possibilitam a inovação em maior velocidade.

Para que possamos ter um processo menos moroso e burocrático no registro de uma alienação fiduciária, os cartórios de registro de imóveis terão que se adequar de vez aos processos digitais e com dinâmicas iguais para todos. Além disso, teríamos que ter uma comunicação única, integrando os órgãos fiscais do estado, validando o ATO digitalmente. A integração da informação para validação interna do Cartório é imprescindível para essa agilidade sistêmica. Imagina se o TRT (Tribunal Regional do Trabalho) já liberasse informações para o sistema do Registro de Imóveis referente o CPF ou CNPJ contido no ATO. Isso eliminaria um ato burocrático e garantiria a segurança do ATO na alienação. Podemos imaginar essa integração sistêmica para todos os órgãos competentes que envolvem o ATO da alienação. A prefeitura municipal comunica as pendencias fiscais do imóvel por exemplo. O centro de custos também poderia ser integrado, paga-se todo valor pendente no Registro de imóveis que por sua vez repassa as pendencias aos órgãos credores. Quem sabe um dia cheguemos nesse ponto para agilizar uma compra de imóvel igual a compra de um automóvel.

Na SAMPADOCS temos um sistema desenvolvido para acompanhamento de processos de Registros de Imóveis em tempo real. O Sistema notifica por e-mail, Notificações, SMS e até WhatsApp todos os processos relacionados a um ATO ou empresa. Solicite Certidões complementares automaticamente, processo automatizado e personalizado para cada cliente. Valores especiais para Imobiliárias e Construtoras.

Trabalhamos também. com o registros de imóveis junto aos cartórios de Notas que prestam essa “cortesia” depois do ato lavrado em escritura. Consulte nossos especialistas e solicite nossa apresentação do sistema.

Norberto 09 de maio de 2022